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マイナス金利時代の住宅ローン借り換え

      2016/11/01

今年に入って、とってもすごい事態が始まっていることを、みなさんもご存じだと思います。

そう、日銀の金融政策によって、ついに長期金利がマイナス時代に突入したのです!

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昨今の経済事情が招いたマイナス金利

すべてはFRBの利上げから始まる

昨年、アメリカ経済の土台も不安定な状態でFRBがアメリカは景気が過熱気味だとかいって
中国経済をはじめ、不安定な世界経済情勢にもかかわらず利上げを強行したため、予想通り新興国を中心に世界経済がガタガタになったのも記憶に新しいと思います。

アメリカが自分の思い通りに金融を動かそうとすれば、日本は痛い思いをします。
そういう関係にあります。

黒田バズーカ不発、今こそ構造改革じゃないでしょうか?

おかげで円高加速して、日本株も下落しーの、もんちが現在保有しているドル資産が円換算でエライ目減りしたものです(笑)
それで苦肉の策が日銀のマイナス金利なわけですが・・・
たいして効果なく、いや、なんとか踏ん張らせていたとは思うんですが、結局世界的な株安不安で円高止まらず・・・。
自民安倍政権になって白川総裁から黒田総裁に変わってこの3年間で達成できなかったんだから、日銀の黒田総裁はさっさと責任とって・・・ねぇ。
日本の構造こそが問題だと思います。
徹底的に構造改革して、国民が納得するような形を整えて、いざ景気刺激策!財政出動!→税収アップ→増税→財政再建という順番じゃないと景気浮揚は難しいと思いますけどね、安倍さん。
ま、このブログで政治的な問題提起をしてもあまり意味がないのでこの辺でやめておきます。

マイナス金利時代の住宅ローン借り換え

住宅ローン借り換えのメリットが出る条件を確認する

前置きが長くなりました(汗)さて本題です。

このマイナス金利発表なんて住宅ローンを抱えている人などには朗報でしたよね?
ええ、かくいうもんちは10年前に組んだ住宅ローンの借り換え時期にはもってこいかと・・・。
マイナス金利になってからどれくらいローン金利が下がっていくのか・・・しばらく様子を見ていました。
そうこうしているうちに2016年7月になってしまいました。
長期金利や10年ものの金利を眺めているうちに、そろそろかなと思いローン借り換えに動くことにしました。

借り換えでメリットが出る条件はほかのサイトでもよく書かれていますが

  • 残存期間10年以上
  • 金利差1%以上
  • 残高1,000万円以上

となります。

ですが、とりあえずどこかの銀行のローンシミュレーターでやってみて、実際確認するのが良いと思います。

自分で計算するのめんどくせぇ!と思う方は無料でローン借り換えの相談ができる機関があります。
「住宅ローン借り換えセンター」

さて、もんちの借り換え前の条件は以下の通り

  • 新生銀行
  • 住宅ローン残高1944万円
  • ローン残存期間25年
  • 全期間固定金利2.45%

ばっちり借り換えメリットが出る条件を満たしています。

借り換え後は20年固定+残り5年は変動で、地道に繰り上げで5年短縮で20年で完済予定。

ちなみに最初から変動については考えていません。

イマドキ変動で月々の返済額少なく抑えてオラオラ繰り上げ返済額すればいいがね

なんて言われますが、それは余裕のある家計の場合です。

もんちの家はというと、妻はパート、子供は2人小さくて保育料が負担でしかももんち自身低年収(笑)

きっと返済に残り20年はかかると思いますし、これだけ長いと金利変動が気になります。

とにかく安定した金利が魅力的なのです。

金融機関の金利や事務手数料をチェック

というわけで2016年7月現在の金利状況を確認したところ・・・

ピックアップした金融機関は以下の2行でした。

  • ソニー銀行 20年 0.962%
  • 住信SBIネット銀行 20年 0.76%

新生銀行も安かったのですが、現在借りている金融機関ですので借り換えはできません。

なのでこの2行で比較開始です。

住信SBIネット銀行は無料で8大疾病保障つき。

ソニー銀行は プラス0.3%で3大疾病保障がつきます。

保障に金利を上乗せしてくるソニー銀行の保障内容を確認すると、まあまあ手厚い。

なのでまだ検討する価値ありますが、住信SBIネット銀行の保障は無いよりはあったほうがいいかな?くらいの気持ちですね。

住信SBIネット銀行の保障内容は注意してみてください、保険の適用条件などけっこう厳しめです。

ということで疾病保障は検討から外して考えることにします。

さらにこの2行はどちらも保証料は不要

そうなると普通に比べれば住信SBIネット銀行で決まりですよね?

と こ ろ が です。

ここでもう一つ問題になるのが、事務手数料というものです。

  • ソニー銀行 一律43,200円(税込)
  • 住信SBIネット銀行 借入額の2.16パーセント(税込)

どうでしょう?

こうなると、総支払額で比べないといけません。

あ、手持ちの資金がない場合は、手数料が少ないソニー銀行に決まりですが、とりあえずわかりやすく総支払額などを一覧にしてみましたので見てみましょう。

karikae1

借り換えは10万円単位での申し込みとなるので、現在の残高の端数である4万円は借り換えのとき頭金扱い(つまり繰り上げ)となります。

ここで注目するのは、ソニー銀行と住信SBIネット銀行の金利差が、事務手数料差で相殺されるかどうかというところです。

ソニー銀行と住信SBIネット銀行の総返済額の差が52万円ほどで住信SBIネット銀行の方が有利。

事務手数料の金額差が37万円ほどでソニー銀行が有利。

結果、総支払額は差し引き15万円差で住信SBIネット銀行の方が有利です。

普通に余裕がある人は住信SBIネット銀行を選んだほうが無難ですね。

しかも無料で8大疾病保障もつきますのでますし、文句なしです。

し か し

ここでもんちの経済事情が火を噴きます(笑)

そうなんです、60万円以上の現金を借り換え時点で用意しなければならないことが厳しいのです。

ソニー銀行なら25万円ほどで済みます。

ああ悩ましい。

別に払えないことはないんですが、何か急な出費があった場合に手持ちの資金が目減りすることは苦しいわけです。

実際、毎月の支払いの差額は約1,700円の差。

迷いに迷った挙句、初期費用の少ないソニー銀行に決めたのでした。

ああ、貧乏ってツライ(笑)

現在借りている銀行の提案も聞いてみる

さて、そんなわけで早速ソニー銀行に仮審査を申し出ます。

そして、残高証明書などの必要書類を取り寄せるために新生銀行に電話しました。

新生銀行とのやり取りは以下の通り。

新生銀行「どのようなご用件でしょうか?」

私「はい、ローンの借り換えのためにローン支払明細を送ってほしいのですけど・・・」

少しの間があり

新生銀行「・・・お客様、お借換えされるということですね?差し支えなければどちら様の金融機関でお借換えなさるのかお教えいただけますでしょうか?」

私「住信SBIネット銀行か、ソニー銀行を考えています。どちらも新生銀行さんより格安ですから」

ここで新生銀行の声のトーンが変わるw

新生銀行「あの、お客様・・・」

私「はい・・・」

新生銀行「現在当行では当初20年固定でしたら1%です。お客様の場合、現在全期間固定でローンを組まれておりますので、本来であれば金利変更はできないのですが、今回に限り特例措置で当初20年固定1%へ金利変更することができます。変更手数料21,600円が掛かりますが、それ以外の費用は掛かりません。もしそれでよければ引き続き当行にて住宅ローンをお願いできればと思いますが、いかがでしょう?」

なん・・・だと・・・!?

引き留め作戦じゃないか。

こんなのソフトバンクで乞食ポイントもらったとき以来だ・・・。

いやまて、ドコモでも乞食ポイントもらったっけ??

ええい、今はそんなことどうでもいい!

1%なら手数料額の差で新生銀行が一番有利かもしれない・・・。

そうなると総コストをもう一度計算し直さねば・・・!

私「あ、そんなことができるんですね?では一度検討しますので、また電話しますね。とりあえずローン支払い明細は送ってください。」

そう言って電話を切りました。

というわけで、新たに新生銀行を加えて比較してみた。

karikae2

やっぱり・・・。

結局、新生銀行が手数料も最安で、総支払額も安く済む。

8大疾病の保障のみが住信SBIネット銀行のメリットだけど最初に述べていたようにそういった保障には興味のないもんち。

決まりだな。

ということで新生銀行で金利変更という手続きをとることにしました。

ちなみに新生銀行では新規ユーザーに対して0.15%優遇キャンペーンというのをやっています。

今は知りませんけど。

そのキャンペーンも含めるとなんと20年固定が0.85%になるのですが、それはさすがに金利変更の人には適用されませんでした。

住宅ローンを賢く借り換えるための要点

実行は8月になり、ソニー銀行や住信SBIネット銀行の金利は下がりましたが、新生銀行の金利は変わらず。

9月には3行ともそれぞれ金利が上昇しました。

まだまだ低金利は続くと思いますので、ここ1年間はまだ借り換えのチャンスだと思います。

このマイナス金利時代、借り換えというのは絶対やっておいた方がいいです。

借り換えの要点をまとめると

  • 念のため、現在借りている金融機関にも有利な金利で対応してもらえるか聞いてみる
  • 金利だけでなく、事務手数料等を含む総支払額で比較する
  • 借り換えに必要な現金を把握して、現時点で苦しくならならないようにバランスを考える
  • 保障が必要な人はそれも考慮して計算するが、適用内容をしっかりと把握する

以上です。

金利が低いからといって事務手数料が高ければ手持ちの現金を減らしては厳しいです。

保障も無料で付くからと言って飛びつくと、保険が適用されない事例が多かったりしますので気を付けましょう。

ネット専業銀行の場合、保証料なし、団信保険が無料のところは多いです。

ただし、保証料が必要な金融機関は事務手数料は少な目です。

保証料は短い期間で繰り上げ完済したり、借り換えしたりする場合は、残存期間分の保証料が返金されまが、事務手数料は決して戻ってこないのでその点も把握しておいてください。

ということで、もんちは金利変更という手続きでこのマイナス金利時代の恩恵をあずかることに成功しました。

少し計算して比較し実行に移すことで、もんちの場合は総額で380万円も支払いを削減できました。

高い金利で支払いしている人は、ぜひこの時期に借り換えを検討してはいかがでしょうか?



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